1 – Ação de usucapião especial urbana – art. 1.240 do CC/02
Antes de abordar o modelo de ação de usucapião especial urbana, é necessário apontar algumas questões relevantes acerca do tema.
De início, devemos destacar que a usucapião urbana é apenas uma das modalidades de usucapião existentes no direito pátrio.
Sendo modalidade própria, a usucapião especial urbana também possui requisitos e exigências próprias.
Aqui debateremos os requisitos para proposição da ação de usucapião especial urbana, bem como aspectos processuais e, para além disso, apresentar, ao final, modelo de usucapião especial urbana.
2 – Fundamento legal da usucapião especial urbana – art. 1.240 do CC/02
A usucapião possui amparo em nossa Constituição Federal de 1988 – CF/88, no Código Civil – CC/02 e outras normas legais (na hipótese de modalidades específicas de usucapião – usucapião indígena).
No âmbito constitucional, a previsão do referido instituto está nos arts. 183 e 191 da CF/88. Vejamos:
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
“Art. 193. A ordem social tem como base o primado do trabalho, e como objetivo o bem-estar e a justiça sociais.
Parágrafo único. O Estado exercerá a função de planejamento das políticas sociais, assegurada, na forma da lei, a participação da sociedade nos processos de formulação, de monitoramento, de controle e de avaliação dessas políticas. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 108, de 2020)”
Não obstante, o Código Civil trata da maioria das modalidades de usucapião. Na hipótese de usucapião especial urbana, a previsão legal está no art. 1.240 do CC/02. Vejamos:
“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez“
Desse modo, é importante apontar corretamente o fundamento da sua demanda.
Para que tal apontamento seja feito de forma correta, é necessário aprender a entender os requisitos legais e assim entender, no caso concreto, qual modalidade de usucapião está em análise.
Assim sendo, aqui veremos os requisitos da usucapião especial urbana, nos termos do art. 1.240 do CC/02.
3 – Requisitos para usucapião especial urbana
De pronto, devemos destacar que a usucapião de que versa o art. 1.240 do CC/02 se destina a aquisição de IMÓVEL URBANO.
Não obstante, conforme se funda no art. 1.240 do CC/02, são requisitos para deferimento da usucapião:
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Imóvel em área urbana;
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Tamanho de até 250² (duzentos e cinquenta metros quadrados): observe que a lei fala em “ATÉ”, podendo ser tamanho igual ou inferior;
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Possuir por 05 (cinco) anos continuados sem que haja oposião: note que a posse deve ser ininterrupta, podendo que o prazo seja aproveitado pelos sucessores – art. 1.243 do CC/02). O Superior Tribunal de Justiça – STJ, entende ser possível que o lapso temporal seja atingindo no curso da demanda (REsp 1.361.226-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 05/06/2018, DJe 09/08/2018. Informativo 630, do STJ);
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Utilizar como moradia própria ou para família: a posse da propriedade deve ser para fins de moradia familiar. Atente-se, que o STJ aduz que a “propriedade mista” (utilizada para moradia e pequeno comércio familiar) pode ser usucapida através da modalidade de usucapião especial urbana (REsp 1.777.404-TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 05/05/2020, DJe 11/05/2020. Informativo 671, do STJ).
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Não possuir (propriedade) outro imóvel (seja ele urbano ou rural): terreno ou área construída, seja qual for;
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4 – Documentos importantes e que não devem faltar em uma ação de usucapião:
É importante anexar todos os documentos pertinentes, tais como: documentos pessoais e os documentos imprescindíveis para comprovar a posse mansa e ininterrupta.
É importante anexar planta e memorial descritivo do imóvel.
Na verdade, seria interessante anexar todos aqueles documentos presentes do art. 216-A da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que trata da usucapião extrajudicial. Vejamos:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)”
5 – Rito e procedimento da ação de usucapião:
A ação de usucapião deve estar acompanhada (instruída) com a documentação necessária para comprovar os requisitos indispensáveis para seu reconhecimento.
O rito será o comum, conforme Código de Processo Civil de 2015 – CPC/15.
O valor da causa será o do imóvel que se pretende usucapir.
É necessário citar todos os confinantes e seus conjunges ou companheiro(a)s, para que se manifestem sobre o feito (art. 73 e § 3 º, do art. 246, ambos do CPC/15).
“Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens.
§ 1º Ambos os cônjuges serão necessariamente citados para a ação:
I – que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens;”
“Art. 246. A citação será feita preferencialmente por meio eletrônico, no prazo de até 2 (dois) dias úteis, contado da decisão que a determinar, por meio dos endereços eletrônicos indicados pelo citando no banco de dados do Poder Judiciário, conforme regulamento do Conselho Nacional de Justiça. (Redação dada pela Lei nº 14.195, de 2021)
[…]
§ 3º Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada.”
Além dos confinantes, é necessário, ainda, intimação dos entes federativos (Município, Estado e União) e provocação do parquet para que este se manifeste acerca da ocorrência de interesse público ou social (inciso I, do art. 178 do CPC/15).
“Art. 178. O Ministério Público será intimado para, no prazo de 30 (trinta) dias, intervir como fiscal da ordem jurídica nas hipóteses previstas em lei ou na Constituição Federal e nos processos que envolvam:
I – interesse público ou social;
II – interesse de incapaz;
III – litígios coletivos pela posse de terra rural ou urbana.
Parágrafo único. A participação da Fazenda Pública não configura, por si só, hipótese de intervenção do Ministério Público.”
Lembrando que a mera presença da Fazenda Pública (Município, Estado ou União) não implica na imprescindibilidade de intervenção do parquet, conforme redação do parágrafo único, do art. 178 do CPC/15.
Saliente-se, que se uma das partes for incapaz, necessariamente, o Ministério Público deverá intervir (inciso II, do art. 178 do CPC/15).
Acerca do foro de competência para processamento e julgamento da demanda de usucapião, será o da situação da coisa, conforme art. 47 do CPC/15.
“Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.”
Normalmente, a competência será da Justiça Estadual comum (verifique o caso concreto, pois também possível que tramite na Justiça Federal quando existir interesse da União).
6 – Caso fictício – meramente exemplificativo – sobre usucapião urbana:
“A” e “B”, brasileiros e casados, residentes na rua XXXX, nº XXX, bairro XXXXX, Cidade/UF.
O casal reside no endereço citado desde o ano de 2010. “A” e “B” adquiriram, onerosamente, o imóvel situado no endereço indicado, medindo cerca de 130² (cento e trinta metros quadrados).
Ocorre, que após mais de 10 (dez) anos da aquisição do referido imóvel, descobriram que quem lhes vendeu o imóvel não detinha a propriedade daquela bem ou poderes para negociar em nome real proprietário.
O casal somente descobriu que o proprietário era outro quando tentou realizar a feitura da escritura pública para fins de aquisição de empréstimo.
O casal percebeu que caiu, dez anos antes, em um golpe e que outras pessoas no mesmo bairro também caíram.
O terreno e outros na mesma situação, são de propriedade de uma sociedade empresária dedicada a venda e edificação de condomínios de luxo, que adquiriu, 20 (vinte) anos antes, uma grande terreno, que compreendia o imóvel do casal e outros no entorno.
A sociedade empresarial construiu um condomínio de luxo próximo, porém, até o momento sequer tinha procurado realizar qualquer obra ou empreendimento nos terrenos que foram “vendidos” pelos golpistas.
Ciente desta situação e com receio de que a sociedade empresarial resolvesse adotar qualquer medida judicial, procurou um advogado para buscar orientações acerca da situação e de como se prevenir.
O advogado, após análise documental, verificou que o terreno media menos de 250² (duzentos e cinquenta metros quadrados), que o casal não possuía outros imóveis urbanos ou rurais, que possuíam memorial descritivo do imóvel, comprovantes de pagamento de IPTU e outros.
O advogado aduziu que naquela situação, o mais adequado seria a proposição de ação de usucapião especial urbana.
7 – Modelo de usucapião especial urbana, com asteio no art. 1.240 do CC/02:
A ação de usucapião especial urbana será proposta quando o requerente possuir como sendo seu imóvel situado em área urbana e possuindo tamanho de ATÉ 250² (duzentos e cinquenta metros quadrados), por um período não inferior a 05 (cinco) anos.
Proposta a ação, e esta sendo julgada procedente, o juiz declarará o proponente como proprietário, devendo que sejam efetivadas as devidas averbações no registro de matrícula do imóvel.
Abaixo segue modelo de ação usucapião especial urbano, com fulcro no art. 1.240 do CC/02.
Enfim, segue modelo de ação de usucapião especial urbana.
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(ÍZA) DE DIREITO DA ___ª VARA DA COMARCA DE ________/UF
AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
“A”, brasileiro, casado, professor, portador do RG de nº XXXXXX, expedida pela XXXXXX e CPF de nº XXXXXXXXX, residente e domiciliada na rua …., nº xxx, bairro xxxxxxx, Cidade, Cep, Cel.: …… e e-mail ….. e
B”, brasileira, casada, professora, portadora do RG de nº XXXXXX, expedida pela XXXXXX e CPF de nº XXXXXXXXX, residente e domiciliada na rua …., nº xxx, bairro xxxxxxx, Cidade, Cep, Cel.: …… e e-mail ….., vêm, com o devido respeito e superior acatamento, através de seu advogado XXXXX, formalmente constituído (procuração anexa), com endereço profissional na Rua XXXXXXX, bairro …., Cidade …., Cep …, Cel.: ….. e e-mail xxxxx, onde recebe notificações e intimações, com fundamento no art. 183 da Constituição Federal de 1988 e art. 1.240 do Código Civil, propor a presente:
AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Em face de “RÉU”, nacionalidade, estado civil, profissão, RG de nº …. e CPF de nº xxxxxx, residente no endereço ….., Cel.: xxxxx, e-mail xxxxx, com base nos fundamentos fáticos e jurídicos a seguir delineados.
I – INICIALMENTE
I. I – DA JUSTIÇA GRATUITA
Inicialmente, os autores rogam pela concessão da gratuidade da justiça, pois podem ser vistos como presumivelmente hipossuficientes, devendo, nesse ínterim, serem considerados pobres na forma da lei e assim o sendo, fazem jus, naforma do artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal de 1988, bem como com fulcro no art. 98 e seguintes do CPC/15, a gratuidade da justiça, tudo conforme declarações de hipossuficiência anexas.
Assim, roga-se inicialmente pelos benefícios da gratuidade judiciária, pois, como já mencionado, enquadram-se na situação legal para sua concessão, nos termos do artigo 98 e seguintes do CPC/15.
I. II – DOS CONFINANTES
O terreno, medindo X metros de frente, X metros ao lado direito, X metros do lado esquerdo e X metros ao fundo, possui como confinantes:
Ao norte: Nome, nacionalidade, profissão, endereço, RG de nº XXX e CPF de nº …., residente e domiciliado na Rua XXX, nº …, Bairro… Cidade/UF, e seu/sua conjunge/companheiro(a);
Ao sul: Nome, nacionalidade, profissão, endereço, RG de nº XXX e CPF de nº …., residente e domiciliado na Rua XXX, nº …, Bairro… Cidade/UF, e seu/sua conjunge/companheiro(a);
Ao leste: Nome, nacionalidade, profissão, endereço, RG de nº XXX e CPF de nº …., residente e domiciliado na Rua XXX, nº …, Bairro… Cidade/UF, e seu/sua conjunge/companheiro(a);
Ao oeste: Nome, nacionalidade, profissão, endereço, RG de nº XXX e CPF de nº …., residente e domiciliado na Rua XXX, nº …, Bairro… Cidade/UF, e seu/sua conjunge/companheiro(a);
I. III – DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO (art. 334, do CPC/15).
Sobre a audiência de conciliação, disposta no art. 334, do CPC/15, os autores informam que têm pleno interesse em sua realização, seja presencialmente ou por meio eletrônico (art. 334, § 7º, do CPC).
II – DOS FATOS
Considerar o caso fictício acima para fins didáticos e melhor compreensão do modelo de ação de usucapião especial urbana. Sempre (sempre mesmo), procure dar ênfase aos fatos relevantes. Seja breve e direto, mas sem deixar de narrar os fatos pertinentes. Seja coerente e sucinto.
III – DO DIREITO A USUCAPIÃO
No caso em tela, é nítido que a concessão da usucapião especial urbana é medida que se impõe, considerando que os requerentes preenchem todos os requisitos para o seu reconhecimento e consequente declaração de propriedade.
Conforme art. 183 da Constituição Federal de 1988 – CF/88 e art. 1.240 do Código Civil de 2002 – CC/02, será concedido usucapião, quando:
Art. 183, da CF/88:
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
Art. 1.240, do CC/02:
“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”
Portanto, conforme narrado, os autores já moram no imóvel objeto de litígio desde o ano de XXXX. Os autores, assim como outros em igual situação, pagaram anos atrás pela imóvel. Os autores desconheciam os reais proprietárias do citado imóvel.
Durante a posse, os autores construíram moradia sua e de sua família.
No caso em tela, os autores adquiriram e se mantiveram na posse do bem de boa-fé durante cerca X anos e, além disso, não possuem outros imóveis (urbanos ou rurais).
Por fim, o tamanho total do imóvel é inferior a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
Assim sendo, os autores preenchem os requisitos para adquirir o pleno domínio da propriedade, melhor, declarar o pleno domínio em prol dos autores, como manda o art. 1.240 do CC e art. 183 da CF/88.
Não obstante, a proprietária, conforme certidão de matrícula do imóvel, adquiriram a propriedade do imóvel no ano de XXX e desde então nunca buscaram ou promoveram qualquer empreendimento da área, demonstrando, na verdade, seu total desinteresse no domínio do imóvel.
Desse modo, com base no art. 183, da CF/88 e art. 1.240, do CC/02, os autores rogam pela concessão da usucapião especial urbana em relação ao imóvel situado na Rua XXXX, nº XXXX, bairro XXXXX, Cidade/UF, em que residem desde o ano de XXXXXX…
IV – DOS PEDIDOS
Ante todo o exposto, roga-se:
I – Pela concessão da gratuidade da justiça, nos temos do art. 98 e seguintes, do CPC/15, tudo conforme declarações de hipossuficiência anexas;
II – que os confinantes e respectivos conjunges/companheiro(a)s indicados no tópico I.II sejam citados para se manifestar no feito;
III – que seja designada audiência de conciliação, como manda o art. 334, do CPC/15;
IV – Que seja realizada a intimação do Município de XXXXX, Estado de XXXXX e União para manifestar eventual interesse na demanda;
V – que seja promovida a intimação do Ministério Público para intervir no feito, caso seja de seu interesse (inciso I, do art. 178 do CPC/15);
VI – que seja determinada a citação do demandando, para responder a presente ação, no prazo legal, bem como, acompanhá-la em todos os seus procedimentos, sob pena de imposição da revelia e seus efeitos Código de Processo Civil de 2015;
VI – Que ao final, o presente feito seja julgado procedente para declarar o domínio da propriedade situada na Rua XXXXX, nº XXXXX, bairro XXXX, Comarca/UF, aos autores XXXXX e XXXXXX, tudo conforme art. 183, da CF/88 e art. 1.240, do CC/02;
VI – que o réu seja condenado em custas e honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, do CPC/15, na monta de 20% (vinte por cento) do valor da causa.
Protesta provar o alegado por todos os meios de provas admitidos em direito, notadamente, depoimento pessoal do requerido, sob pena de confesso, oitiva de testemunhas, juntada ulterior de documentos, bem como quaisquer outras providências que V. Exa. julgue necessária à perfeita resolução do feito, ficando tudo de logo requerido.
Dá-se à presente causa o valor de R$ XX.XXX,XX (XXXXXXXXX).
Nestes termos, pede e espera deferimento.
Local/UF, data.
Advogado
OAB/UF de nº…
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