1 – Usucapião Especial Extraordinária – art. 1.238 do CC/02
Segue Modelo de ação de usucapião extraordinária, sustentado no art. 1.238 do Código Civil de 2002 – CC/02.
Sempre que preenchidos os requisitos, será permitida, melhor declarada, a propriedade em favor do usucapiente que reunir em seu favor as exigências necessárias prescritas pela legislação.
A usucapião é um instituto que tem como intento a aquisição da propriedade de outrem que não lhe deu finalidade adequada. Claro, que não é alto tão simplista ou irrestritamente subjetivo.
Conforme veremos, a legislação constitucional (sem prejuízo da observância da norma constitucional) tratou de dar a devida regulamentação.
Aqui trataremos da ação de usucapião extraordinária tal como está e, para fazer de modo adequado, devemos rever alguns requisitos processuais e de direito acerca da tema em exposição.
Esta publicação seguirá a seguinte ordem:
Boa leitura!
2 – Fundamento para que seja decretada a usucapião – art. 1.238 do CC/02
A usucapião é uma medida que possui destaque e amparo constitucional. Logo, denota-se que foi da vontade do próprio constituinte originário dar especial atenção a usucapião.
Em matéria constitucional, temos as seguintes disposições expressas:
Art. 183 da Constituição Federal de 1988 CF/88
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
Art. 191 da CF/88
“Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
Além das bases constitucionais, a legislação infraconstitucional abrange outras modalidades/hipóteses de usucapião.
Conforme Código Civil de 2002, a usucapião constitui meio pelo qual se adquire, de forma originária (com o rompimento das relações anteriores), a aquisição originária da propriedade.
Aqui temos como principal intenção discutir a usucapião extraordinária, que está disciplinada no art. 1.238 do CC/02. Vejamos:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
2.1 – Requisitos para concessão da usucapião extraordinária
Basta uma leitura rápida para se perceber que os requisitos e exigências da legislação transcrita acima são mais rigorosos do que, por exemplo, na usucapião especial urbana.
Nos termos do art. 1.238 do CC/02, constituem requisitos para fins de declaração ad usucapião:
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Possuir o imóvel por 15 (quinze) anos (no mínimo);
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Ausência de qualquer interrupção ou oposição, seja do dono, herdeiro, legatário ou legítimo possuidor;
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Dispensa a necessidade de justo título relativo a propriedade ou mesmo da ocorrência de boa boa-fé.
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Há a possibilidade de redução do tempo prescrito no caput do art. 1.238 do CC/02, para 10 (dez) anos, conforme parágrafo único do mencionado artigo, quando o usucapiente:
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Fixar “moradia habitual”
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“realizado obras ou serviços de caráter produtivo”
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Perceba que o art. 1.238 do CC/02 não traz maiores exigências ou a limitação de tamanho do imóvel (como ocorre com a usucapião especial urbana – art. 1.240 do CC/02).
2.2 – A usucapião possui natureza declaratória
A sentença que tem como provimento o reconhecimento da usucapião a quem ela pleiteia, conforme disposições do próprio Código Civil, possui natureza “declaratória”, é o que se extrai da simples da leitura do caput do já referido art. 1.238 do CC/02, porém isso se faz ainda mais claro no art. 1.241 do CC/02.
2.3 Outras espécies de usucapião
O Código Civil de 2002 tem em seu bojo diversas modalidades/espécies de usucapião, como, por exemplo: usucapião especial rural e urbana (arts. 1.239 e 1.241 do CC/02, respectivamente), além de outras.
Aqui, mais uma vez, estamos lidando com o tema relativa a usucapião extraordinária e um modelo de ação voltado para quando for cabível a espécie extraordinária de usucapião.
3 – Caso fictício – meramente exemplificativo – de declaração de usucapião
“A” e “B” no ano de 2000 locaram um imóvel comercial do Sr. “C” e de sua esposa, a Sra. “D”. O contrato de aluguel foi feito para 12 (doze) meses.
Faltando 02 (dois) meses para o fim do contrato, os senhores “A” e “B” deixaram de pagar aluguel, sem que os locadores tenham adotado qualquer medida.
“A” e “B” continuaram a utilizar o imóvel, sem qualquer medida de oposição (judicial ou extrajudicial) dos proprietários.
Dito isso, passados mais de 20 (vinte) anos com os senhores “A” e “B” residindo no imóvel, agindo na qualidade de dono, cuidando, restaurando, ampliando o imóvel e pagando todos os tributos.
No ano de 2022 os senhores “C” e “D” faleceram.
Cientes dessa situação, os senhores “A” e “B” ajuizaram ação de usucapião extraordinária em desfavor dos herdeiros. No mérito, a ação foi julgada procedente.
4 – Sobre o procedimento da usucapião
A ação de usucapião extraordinária é aquela mais ampla da legislação, desde que o requerente demonstre o efetivo domínio sobre o imóvel.
Antes de prosseguir com o modelo devemos discorrer sobre pontos relevantes sobre a usucapião.
Em toda ação judicial é necessário que o requerente demonstre, através de toda a documentação adequada seu direito.
Em atenção as regras processuais acerca do ônus probatório, competirá ao requerente provar seu legítimo interesse em relação, pois a este recai o dever de expor: “fato constitutivo de seu direito” (inciso I, do art. 373 do Código de Processo Civil de 2015 – CPC/15).
Cientes que de cabe ao requerente provar seu legítimo direito, na ação de usucapião será imprescindível que o requerente anexe as provas desde logo ou, pelo menos, indique as que objetiva produzir no curso da demanda.
4.1 – Quais são os documentos úteis para embasar a usucapião?
O art. 216-A da Lei de Registros Públicos trata do procedimento relativo a usucapião extrajudicial e elenca como documentos necessários os seguintes:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)”
Embora se trate de procedimento extrajudicial, a indicação dos documentos necessários para embasar tal pleito pode ser aplicada a lógica da ação judicial de usucapião, principalmente em relação a necessidade de planta e memorial descritivo (na forma do inciso II, do art. 216-A da Lei de Registros Públicos).
Quaisquer outros documentos podem embasar a ação se tiverem como fim a demonstração ou comprovação dos requisitos da usucapião.
4.2 – Procedimento processual da usucapião extraordinária
Além das regras de direito material, também existem regras processuais que devem ser observadas.
Abaixo seguem pequenos destaques que devem ser observados em eventual demanda judicial de usucapião.
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Local (foro) em que deve tramitar a usucapião: em regra, as ações que versem sobre direitos reais será o do local da coisa, é o que se extrai da leitura do art. 47 do CPC/15;
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Valor da causa: para fins de definição do valor, as regras processuais devem ser observadas. O art. 292 do CPC/15 define as diretrizes. No caso da usucapião, o valor será o do imóvel ou área que se pretende usucapir;
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Citação do proprietário e seu(sua) companheira(o): em demandas envolvendo direito real imobiliário, como regra, a citação será feita tanto na pessoa do proprietário como de seu respectivo cônjuge (inciso I, do § 1º do art. 73 do CPC/15);
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Citação dos confinantes: o diploma legal processual vigente manda que os confinantes do imóvel que se objetiva a usucapião sejam intimados para que se manifestem sobre a demanda (§ 3º do art. 246 do CPC/15);
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Intimação da fazenda pública: a união e demais entes federativos (Estado e Município) deverão ser intimados para informar se possuem interesse. Lembrando que não se admite usucapião de bens públicos (§ 3º do art. 183 da CF/88; parágrafo único, do art. 191 da CF/88 e art. 102 do CC/02);
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Intimação do Ministério Público: é interessante que o Ministério Público seja intimado para se manifestar, pois, eventualmente, poderá existir interesse público ou de incapaz (art. 178 do CC/02);
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Publicação de edital: é um meio para garantir que eventuais interessados desconhecidos sejam informados daquela ação (inciso I, do art. 259 do CPC/15);
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Estes foram apenas alguns pontos interessantes, mas sem qualquer intenção de esgotar o tema, pois cada caso deve ser analisado com o devido zelo. Exemplo: se a união manifestar interesse, a competência será da Justiça Federal (do local da situação do imóvel, claro).
5 – Modelo de ação de usucapião extraordinária
Enfim, segue modelo de ação de usucapião extraordinária. O fundamento desta ação reside no art. 1.238 do CC/02.
É uma ação bastante ampla no sentido que os requisitos são menos exigentes, embora o lapso temporal seja mais longo.
Caso deseje um modelo de ação de usucapião especial urbana, veja AQUI.
Segue modelo de usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC/02) – obs.: o modelo seguirá o exemplo fictício acima (ponto 3).
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(ÍZA) DE DIREITO DA ___ª VARA DA COMARCA DE ________/UF
AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – ART. 1238 DO CC/02
“A”, nacionalidade …, estado civil …, profissão …, portador(a) do RG de nº XXXXXX, expedida pela XXXXXX e CPF de nº XXXXXXXXX, com telefone de nº XXXXXX e e-mail: XXXXXXX e “B”, nacionalidade …, estado civil …, profissão…, portador do RG de nº XXXXXX, expedida pela XXXXXX e CPF de nº XXXXXXXXX, com telefone de nº XXXXXX e e-mail: XXXXXXX, ambos residentes e domiciliados na rua …., nº xxx, bairro xxxxxxx, Cidade, Cep …, vêm, com o devido respeito e superior acatamento, através de seu advogado XXXXX, formalmente constituído (procuração anexa), com endereço profissional na Rua XXXXXXX, bairro …., Cidade …., Cep …, Cel.: ….. e e-mail xxxxx, onde recebe notificações e intimações, com fundamento no art. 1.238 do Código Civil, propor a presente:
AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Em face de “RÉU”, nacionalidade, estado civil, profissão, RG de nº …. e CPF de nº xxxxxx, residente no endereço ….., Cel.: xxxxx, e-mail xxxxx, com base nos fundamentos fáticos e jurídicos a seguir delineados.
I – INICIALMENTE
I. I – DA JUSTIÇA GRATUITA
Inicialmente, o(s) autor(es) roga(m) pela concessão da gratuidade da justiça, pois pode(m) ser visto(s) como presumivelmente hipossuficientes, devendo, nesse ínterim, ser(em) considerado(s) pobres na forma da lei e assim o sendo, fazem jus, naforma do artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal de 1988, bem como com fulcro no art. 98 e seguintes do CPC/15, a gratuidade da justiça, tudo conforme declaração(es) de hipossuficiência anexas.
Assim, roga-se inicialmente pelo(s) benefício(s) da gratuidade judiciária, pois, como já mencionado, enquadram-se na situação legal para sua concessão, nos termos do artigo 98 e seguintes do CPC/15.
I. II – SOBRE O IMÓVEL E CONFINANTES
O imóvel que se pretende usucapir está situado na Rua XXXXXXXXXX, medindo X metros de frente, X metros ao lado direito, X metros do lado esquerdo e X metros ao fundo, possui como confinantes:
Ao norte: Nome, nacionalidade, profissão, endereço, RG de nº XXX e CPF de nº …., residente e domiciliado na Rua XXX, nº …, Bairro… Cidade/UF, e seu/sua conjunge/companheiro(a);
Ao sul: Nome, nacionalidade, profissão, endereço, RG de nº XXX e CPF de nº …., residente e domiciliado na Rua XXX, nº …, Bairro… Cidade/UF, e seu/sua conjunge/companheiro(a);
Ao leste: Nome, nacionalidade, profissão, endereço, RG de nº XXX e CPF de nº …., residente e domiciliado na Rua XXX, nº …, Bairro… Cidade/UF, e seu/sua conjunge/companheiro(a);
Ao oeste: Nome, nacionalidade, profissão, endereço, RG de nº XXX e CPF de nº …., residente e domiciliado na Rua XXX, nº …, Bairro… Cidade/UF, e seu/sua conjunge/companheiro(a);
I. III – DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO (art. 334 do CPC/15).
Sobre a audiência de conciliação, disposta no art. 334, do CPC/15, os autores informam que têm pleno interesse em sua realização, seja presencialmente ou por meio eletrônico (art. 334, § 7º, do CPC).
II – DOS FATOS
Considerar o caso fictício acima para fins didáticos e melhor compreensão do modelo de ação de usucapião extraordinária. Sempre (sempre mesmo), procure dar ênfase aos fatos relevantes. Seja breve e direto, mas sem deixar de narrar os fatos pertinentes. Seja coerente e sucinto.
III – DO DIREITO A USUCAPIÃO
No caso em tela, é nítido que a concessão da usucapião extraordinária é medida que se impõe, considerando que os requerentes preenchem todos as exigências para o seu efetivo reconhecimento e consequente declaração de propriedade.
Conforme art. 1.238 do Código Civil de 2002 – CC/02, será concedido usucapião extraordinária, quando:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Portanto, conforme narrado, os autores já utilizam objeto de litígio desde o ano de XXXX. Não há que se falar em existência de má-fé ou ausência de justo título, pois a legislação atual não exige para fins de declaração da usucapião extraordinária a ocorrência de tais requisitos.
A única exigência, na verdade, é o preenchimento do lapso temporal de 15 (quinze) anos ou de 10 (dez) quando os ocupantes derem destinação produtiva ao imóvel, aliando a ausência de oposição da ocupação.
A documentação constante nos autos é suficiente para demonstrar a data em que ocorreu a inversão da posse do bem e os demais elementos que indicam, tanto a destinação útil do bem com sua função social.
Em síntese, a ocupação do imóvel já perdura por XXX anos, os ocupantes atuam como donos por igual tempo, pagando impostos e dando finalidade útil ao bem.
Portanto, roga-se pela concessão da usucapião do imóvel situado na RUA XXXXXXXX, em favor dos senhores XXXXXXXXX e XXXXXXXXX, declarando a propriedade mencionada como de domínio dos requerentes.
IV – DOS PEDIDOS
Ante todo o exposto, roga-se:
I – Pela concessão da gratuidade da justiça, nos temos do art. 98 e seguintes, do CPC/15, tudo conforme declarações de hipossuficiência anexas;
II – que os confinantes e respectivos conjunges/companheiro(a)s indicados no tópico I.II sejam citados para se manifestar no feito;
III – que seja designada audiência de conciliação, como manda o art. 334, do CPC/15;
IV – Que seja realizada a intimação do Município de XXXXX (no endereço XXXXX), Estado de XXXXX (no endereço XXXXX) e União (no endereço XXXXX) para manifestar eventual interesse na demanda;
V – que seja promovida a intimação do Ministério Público para intervir no feito, caso seja de seu interesse (inciso I, do art. 178 do CPC/15);
VI – que seja determinada a citação dos demandandos XXXXXXX e XXXXXXXX, para responder a presente ação, no prazo legal, bem como, acompanhá-la em todos os seus procedimentos, sob pena de imposição da revelia e seus efeitos Código de Processo Civil de 2015;
VI – Que ao final, o presente feito seja julgado procedente para declarar o domínio da propriedade situada na Rua XXXXX, nº XXXXX, bairro XXXX, Comarca/UF, aos autores XXXXX e XXXXXX, tudo conforme art. 1.238 do CC/02;
VI – que o réu seja condenado em custas e honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, do CPC/15, na monta de 20% (vinte por cento) do valor da causa.
Protesta provar o alegado por todos os meios de provas admitidos em direito, notadamente, depoimento pessoal do requerido, sob pena de confesso, oitiva de testemunhas, juntada ulterior de documentos, bem como quaisquer outras providências que V. Exa. julgue necessária à perfeita resolução do feito, ficando tudo de logo requerido.
Dá-se à presente causa o valor de R$ XX.XXX,XX (XXXXXXXXX).
Nestes termos, pede e espera deferimento.
Local/UF, data.
Advogado
OAB/UF de nº…
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