1 – ‘Sobre a lei locações (lei do inquilinato) e as hipóteses de despejo de inquilino
As locações comerciais e residências são regidas pela Lei 8245/91, também conhecida como lei de locações ou lei do inquilinato. A referida lei busca regular as relações entre o locador e locatário, estipulando obrigações e direitos, tipos penais, hipóteses de despejo de inquilino e outras situações correlatas, como é o caso do procedimento para proposição de ação renovatória.
Neste post abordaremos de forma mais detalhada as hipóteses em que será possível o despejo do inquilino.
Antes de prosseguir, é necessário esclarecer dois conceitos muito importantes para o tema, sendo eles: locador e locatário. Vejamos:
Locador: aquele que dispõe do imóvel para alugar, ou seja, o proprietário.
Locatário: aquele que busca imóvel para alugar, isto é, aquele que objetiva alugar imóvel de terceiro (dono) para fins residenciais ou comerciais.
2 – Contrato de aluguel: prazos e obrigações:
Os contratos de aluguel podem possuir prazo estipulado previamente (determinado) ou não, porém o art. 3º, do Lei de Locações aduz que nos contratos com prazo, equivalente ou excedente a um período de 10 (dez) anos, será necessário a vênia conjugal.
Sobre as obrigações, estas podem ser legais e/ou contratuais. As obrigações prescritas em lei são aquelas dos artigos 22 ao 26, da Lei de Locações.
Além daquelas, o contrato pode prever deveres complementares aqueles ou diversos.
Os contratos de locatícios podem ser por do tipo escrito ou pactuados verbalmente, apesar deste último ser mesmo seguro (em termos de segurança jurídica) para as partes (dada a dificuldade probatória ante a ocorrência de litígio) ele é bastante comum em contratos mais curtos, como aqueles para temporadas.
A nossa dica é que sempre se faça um contrato de locação por escrito, é melhor para todos os envolvidos.
3 – Ação cabível para que realize o despejo e seu fundamento legal (ação de despejo)
Existindo litígio acerca do fim da locação, o instrumento judicial cabível será a ação de despejo, nos moldes dos arts. 5º e 59, ambos da Lei 8.245/91, com exceção da ocorrência de desapropriação.
Se o inquilino desejar colocar fim ao contrato locatício (por período indeterminado), deverá, no lapso temporal de 30 (trinta) dias, informar ao locador sua intenção, sob pena de incorrer em quantia relativa a 01 (um) mês de aluguel, nos moldes do art. 6º da Lei de Locações.
Sendo hipótese de contrato do tipo “prazo determinado”, será vedado ao locador, antes do prazo, requerer a devolução do imóvel, podendo, contudo, que o inquilino rescinda o contrato, bastando que arque, de modo proporcional, com os encargos pactuados (art. 4º da Lei 8.245/91).
O foro competente para processamento e julgamento da ação de despejo será o da situação do imóvel, por força do inciso II, do art. 58 da Lei 8.245/91, com exceção, claro, de disposição contratual em sentido diversos.
Exemplo: imóvel situado na cidade “A”. A ação de despejo será proposta na comarca “A”. Trata-se, portanto, de competência territorial (do tipo relativa) e sua inobservância deve ser arguida em preliminar de contestação, sob pena de prorrogação da competência.
Por fim, o Superior Tribunal de Justiça entende que na ação de despejo não é necessário o litisconsórcio ativo.
“A ação de despejo não exige a formação de litisconsórcio ativo necessário.” (STJ. REsp 1.737.476-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020).
4 – Situações em que será possível o despejo do(s) inquilino(s) – art. 9º da Lei 8.245/91
O art. 9º da Lei 8.245/91 (Lei de locações) trata das ocorrências em que será possível o despejo do inquilino. Vejamos:
“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.”
Como vemos são apenas 04 (quatro) hipóteses presentes no art. 9 da Lei de locações, sendo elas:
a) – Quando realizada por concordância mútua das partes (inciso I, do art. 9, da Lei de locações):
Pode ser que as próprias partes decidam pelo fim do contrato locatício. O ideal seria que todos os litígios fossem resolvidos de forma extrajudicial, mas o fato é que cada vez mais o judiciário tem sido provocados para resolver esses tipos de conflitos menores.
b) – Quando uma das partes violar obrigação seja ela contratual ou do decorrente de disposição legal (inciso II, do art. 9º, da Lei de locações):
Já dissemos que os direitos e obrigações do locador e locatário podem ser do tipo contratual ou legal.
Contratual, bem, decorre das disposições expressas no contrato (eis a importância do contrato escrito).
As obrigações legais, por sua vez, decorrem (obviamente) da lei. Dentre tais obrigações, citados os arts. 22 ao 26, que estipulam deveres inerentes ao locador e locatário.
Portanto, existindo malferimento a qualquer das obrigações e deveres, contratuais ou legais, será possível que se coloque fim ao contrato de locação nos moldes do art. 9º, da Lei .8245/91.
Exemplo: modificar (sem autorização expressa do locador) o imóvel.
Exemplo 2: dar destinação diversa ao que determina o contrato.
c) – Não adimplemento do aluguel ou outros encargos (inciso III, do art. 9º da Lei de locações)
É natural que o não adimplemento do aluguel acarretará no despejo do inquilino. Trata-se de violação legal e contratual.
d) – Para que se proceda com as reparações ditas como urgentes pelo Poder Público quando não for possível efetuá-las com o inquilino morando no imóvel ou se este não permitir a execução (inciso IV, do art. 9º):
Pode acontecer de no curso do contrato de locação o imóvel seja vistoriado por órgãos pertencentes ao Poder Público e seja verificado a indispensabilidade de feitura de reforma/conserto/ajustes e outros (em caso, por exemplo, de incêndio, inundação ou outra situação que exija reparação).
Nessa hipótese e sendo necessário a saída do locatário, ou mesmo ante a sua recusa e permitir a feitura das obras e reparos, será possível o término antecipado do contrato de locação.
5 – O falecimento do locador ou locatário põe fim a locação?
Não, exceto se previsto contratualmente, a morte do lacador ou locatário não extingue o contrato de locação.
Na ocorrência de falecimento do locador, as obrigações e deveres serão transmitidos aos herdeiros (art. 10, da Lei de locações).
Ocorrendo o falecimento do locatário, caso a locação seja de natureza residencial, aplicar-se-á a regra do inciso I, do art. 11 da Lei de locações e em caso seja do tipo “não residencial” incidirá o inciso II, também do art. 11 da mesma lei.
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