Sobre a Lei 8245/91 e as relações locatícias:
Não é novidade que a Lei 8245/91 trata acerca das relações locatícias e, como se espera, traz em seu bojo os deveres do locador e do locatário, conforme arts. 22 e 23 da citada lei.
Dito isso, neste post faremos alguns comentários sobre os direitos e deveres do locador e do locatário.
As obrigações e deveres podem ser contratuais ou legais. Assim, é normal que em contratos, de locação ou não, existam cláusulas que versem sobre obrigações e direitos de cada um doscontratantes.
Porém, no caso da lei do inquilinado, alguns deveres estão prescritos em sua redação legal e devem ser examinados.
Portanto, as obrigações nas relações locatícias serão contratuais e aquelas definidas pela lei.
É natural que as dentro, em atenção a princípios como o da “autonomia da vontade”, pactuem obrigações, respeitando, claro, a lei (exceto quando a própria lei permitir acordo em sentido diverso).
1 – Deveres do locador e do locatário
O art. 22 da lei do inquilinato trata das obrigações do locador. O art. 23 da mesma lei versa acerca das obrigações do locatário.
É extremamente importante que as partes tenham total ciência sobre suas obrigações, deveres e direitos, sejam eles contratuais ou legais, assim, certamente, litígios desnecessários serão evitados.
Vejamos.
1.1 – Deveres do locador – art. 22 da Lei de locações:
O locador (proprietário) é aquele que “dispõem” de imóvel (comercial ou residencial) para fins locatícios. Os deveres destes estão delineados no art. 22 da Lei de locações (8.245/91), sendo eles:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”
1.1.1 – Entregar o imóvel em boas condições para seu pleno uso – inciso I, do art. 22 da Lei de locações:
Cabe ao locador (proprietário do imóvel) disponibilizar o imóvel com circunstâncias favoráveis de habitabilidade, de modo a ser minimamente adequado para os fins a que se dirige a locação.
A inobservância da obrigação, poderá acarretar no desfazimento do contrato (inciso II, do art. 9º da Lei de locações).
1.1.2 – O locador deve procurar dar a locação uso ordeiro (pacífico) – inciso II, do art. 22:
Não pode o locador, de modo algum (exceto nas ocorrências previstas em contrato) perturbar o sossego do locatário.
Durante o período de locação do imóvel, o locatário deve garantir o uso ordeiro e tranquilo da locação.
1.1.3 – Cabe ao locador conservar a “forma” e “destino” do imóvel – inciso III, do art. 22 da Lei 8.245/91:
Significa dizer que o locador não pode alterar a forma e objeto do contrato de forma unilateral.
Uma vez estabelecidas as regras quanto a forma de execução das obrigações contratuais e o destino da locação, é defesa a alteração sem expressa concordância do locatário.
1.1.4 – O locador é responsável pela existência de vícios e defeitos eventualmente existentes antes do período de locação – inciso IV, do art. 22:
Não pode o locatário arcar com os prejuízos decorrentes de vícios e defeitos pretéritos ao começo da relação locatícia.
Imagine que o imóvel locado possui diversas infiltrações que colocam em risco a salubridade do ambiente. Nesses casos, compete ao locador sanar os vícios e defeitos.
1.1.5 – Informar, por escrito e de forma minuciosa, a descrição do imóvel, inclusive com potenciais defeitos ora existentes – inciso V, do art. 22:
Na hipótese de o locatário solicitar, o locador deverá informar, por escrito e de forma minuciosa, a descrição do imóvel. A descrição deverá ser disponibilizada na entrega ao agente locatário.
1.1.6 – O locador deve fornecer os recibos de pagamento – inciso VI, do art. 22:
O inciso VI, do art. 22 da Lei do inquilinato, manda que o locador forneça, de modo detalhado, os recibos referentes aos pagamentos. É proibida a entrega de recibos feitos de forma genérica.
1.1.7 – O locador deve arcar com eventuais “taxas de administração imobiliária” e de intermediação (quando for o caso) – inciso VII, do art. 22:
Não é incomum que alguns proprietários (sobretudo que possui mais de um) coloquem seus imóveis para locação junto a uma imobiliária para tornar o processo de locação mais fácil.
Nesses casos, eventuais taxas imobiliárias e de intermediação, serão de responsabilidade do locador, inclusive aquelas necessárias para verificar a idoneidade do locatário e/ou de seu fiador.
1.1.8 – Deve o locador adimplir os impostos e taxas inerentes ao imóvel, exceto quando houver disposição contratual em sentido diverso:
Todo bem imóvel possui alguns custos, com é o caso do imposto do tipo IPTU (imposto Predial Territorial Urbano).
Via de regra, cabe ao locador (ora proprietário) arcar com os impostos e taxas referentes ao imóvel, porém, é possível “transferir” o dever de pagamento ao locatário, através de disposição contratual (art. 22, inciso VIII, da Lei de locações).
Saliente-se, que é importante que o locador acompanhe o adimplemento das obrigações eventuais que, por força contratual, seu adimplemento passa a ser de responsabilidade do locatário até mesmo para evitar surpresas.
É possível colocar no contrato a obrigação de apresentação dos comprovantes de quitação.
1.1.9 – Exibir, desde que solicitado, comprovantes de quitação de parcelas eventualmente exigidas – inciso IX, do art. 22 da Lei de locações:
O inquilino poderá exigir que o locador lhe apresente os comprovantes que eventualmente sejam exigidos.
1.1.10 – Compete ao locador adimplir às expensas “extraordinárias de condomínio”:
Sobre às expensas extraordinárias, o parágrafo único do já mencionado art. 22 da Lei do inquilinato argui que são “extraordinárias” aquelas despesas que não dizem respeito as despesas “rotineiras de manutenção do edifício”.
1.2 – Deveres do locatário:
Quanto aos deveres do locatário, estes estão dispostos no art. 23 da Lei de locações. Sendo eles:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”
1.2.1 – O locatário deve adimplir o aluguel e encargos de locação – inciso I, do art. 23:
O inciso I, do art. 23 da Lei 8245/91, manda que o locatário deve adimplir, dentro do período estipulado, o aluguel e outros encargos locatícios eventualmente existentes.
O contrato pode determinar o dia e local para o pagamento, porém, na ocorrência de silêncio das partes, o prazo limite será até o dia 06 do mês subsequente e o local de pagamento será o do imóvel alugado.
1.2.2 – Cuidar, zelar e dar ao imóvel a sua devida utilização – inciso II, do art. 23:
O inciso II, do art. 23 da Lei do inquilinato manda que o locatário adote providências no sentido de zelar e cuidar do imóvel locado com se fosse de sua propriedade.
E mais, o locatário deve dar ao imóvel a finalidade a qual foi compactuada. Se se trata de locação residencial, não pode o locatário estabelecer um ponto comercial.
1.2.3 – O locatário deve devolver o imóvel conforme recebeu – inciso III, do art. 23 da Lei de locações:
Sempre que a locação chegar ao fim, o locatário dever devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu.
É normal a ocorrência de disposições contratuais exigindo o cumprimento de certas obrigações, como a pintura do imóvel.
Vimos acima, que o locador deve devolver o imóvel com uma boa conjuntura no que diz respeito a habitabilidade.
Nesse caso, após o fim da locação, o inquilino deve devolver o imóvel da mesma forma que o percebeu, isto é, em boas condições de uso, ressalvadas, como o próprio inciso III, do art. 23 fala, de deterioração normal do bem.
1.2.4 – Dar conhecimento ao locador qualquer fato ou ocorrência de dano ao imóvel ou circunstância que afete a posse ou propriedade:
A lei manda que ante a existência de dano ou mesmo defeito (tubulação, por exemplo) que seja de responsabilidade do locador, deve o locatário, de imediato, avisá-lo.
Do mesmo modo que, existindo qualquer circunstância que afete a posse/propriedade também deve ser comunicada.
1.2.5 – Cabe ao locatário reparar danos ao imóvel que tenha causado – inciso V, do art. 23:
Mais uma vez, como já citado acima o locador deve devolver o imóvel em perfeitas condições de uso e cabe ao locatário manter e zelar pelas boas condições de habitabilidade do bem imóvel.
Assim, na ocorrência de o locatário ou algum de seus dependentes venham a causar dano, será dever do locatário, de imediato, promover a reparação.
1.2.6 – Não alterar/modificar o imóvel – inciso VI, do art. 23:
Via de regra, o inquilino não poderá modificar, seja a parte interior ou exterior do imóvel, sem que haja a expressa autorização do locador, que deverá ser por escrito.
1.2.7 – Entregar ao locador todos os documentos de cobrança eventualmente recebidos – inciso VII, do art. 23:
Sempre que o inqulino receber no imóvel a cobrança de taxas e tributos ao locador. Também deverá, imediatamente, entregar qualquer comunicação judicial ou administrativa eventualmente recebida.
1.2.8 – Adimplir obrigações como: telefone, água, esgoto e outros – inciso VIII, do art. 23 da lei do inquilinato:
Nada mais natural que as despensas de consumo de serviços como água e energia fiquem a cargo de quem os consumiu, como é o caso da água e energia. Dica: coloque no contrato de aluguel que ao final deste o inquilino deve comprovar a quitação integral de débitos como água, luz, telefone e outros, para evitar problemas.
1.2.9 – O locatário deve autorizar a vistoria do imóvel:
Constitui dever do inquilino e direito do locador a realização de vistoria no imóvel locado. Contudo, a vistoria não poderá ser realizada de modo aleatório, pois deve ser precedida de combinação de data e hora.
Caso o locador chegue de “surpresa”, o locatário poderá negar a vistoria. Portanto, esta deve ser previamente combinada, com data e horário definidos.
1.2.10 – O locatário deve obedecer as normas e regimento do condomínio:
Pode ser que o imóvel locado seja do tipo condomínio, que costumam possuir regras e regimentos próprios. Assim, além das disposições contratuais, o locatário deve respeitar as regras e regimento do próprio condomínio.
1.2.11 – Adimplir o prêmio do seguro fiança – inciso XI, do art. 23 da Lei de locações:
A lei de locações determina que cabe ao locatário arcar com o prêmio do seguro fiança, conforme inciso XI, do art. 23 da já citada lei.
O seguro fiança constitui espécie de garantia, junto com a fiança e a caução (art. 37 da Lei de locações).
O seguro fiança é um tipo de seguro que tem como objetivo resguardar o locador eventual inadimplemento.
1.2.12 – Por fim, arcar com as despensas originárias – inciso XII, do art. 23:
Acima abordamos a obrigação do locador em arcar com as chamadas obrigações extraordinárias. No caso das obrigações ordinárias, estas serão de responsabilidade do locatário.
No mais, o § 1º, do art. 23 entende como “ordinárias” aquelas despesas indispensáveis à administração do condomínio.
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