Modelo de ação de despejo – art. Lei 8245/91

1 – Ação de despejo: comentários rápidos e modelo – Lei 8.245/91

As relações de inquilinato são regidas pela Lei 8.245/91. A referida lei trata de deveres e obrigações do locador e locatário, conforme já abordado aqui. Aqui apresentaremos um modelo de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel.

Para facilitar, faremos alguns comentários rápidos sobre a ação de despejo, rito, fundamentos e hipóteses de cabimento, apresentando, ao final, um modelo de ação de despejo.

2 – Hipóteses de despejo do inquilino:

 

Em outro momento, já abordamos de modo mais detalhado as hipóteses de despejo do inquilino.

Não obstante, o art. 9º, da Lei 8.245/91, traz um rol de situações que versam sobre as possibilidades de desfazimento do contrato de locação. Vejamos:

“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.”

Podemos dizer que as hipóteses que mais ensejam na proposição de ações de despejo é a infringência dos inciso II e III, do artigo transcrito acima, ou seja, desobediência aos mandamentos legais ou cláusulas contratais e ausência de quitação do aluguel e outros encargos.

Naturalmente, que existindo “acordo mútuo” não haverá necessidade de proposição de ação de despejo. A situação descrita no inciso IV é mais difícil de se verificar no caso concreto.

3 – Rito da ação de despejo e fundamento legal (art. 59 da Lei 8.245/91):

Não é novidade, mas a ação cabível no caso de despejo é a denominada “ação de despejo”, cujo fundamento legal está inserido no art. 59 da Lei 8.245/91, além da necessária observância das disposições do Capítulo I, do Título II, da mencionada lei, conforme art. 58 da Lei do inquilinato.

No caso da ação de despejo, a norma legal esculpida no art. 59 da Lei de locações manda que esta seguirá o rito ordinário (procedimento comum, art. 318, do Código de Processo Civil – CPC/15).

A ação deverá tramitar no local da situação do imóvel (art. 58. inciso II), exceto se existir previsão contratual em sentido diverso. Trata-se de competência relativa.

 

3.1 – Ação de despejo no Juizado Especial:

A admissibilidade, ou melhor, o cabimento de ação de despejo no juizado especial causa certa controvérsia no meio jurídico.

Vimos acima que o rito da ação de despejo é o ordinário (comum).

Porém, o art. 80 da Lei de locações afirma que uma ação de despejo, em estrita observância do caso, poderá ser considerada como “causa de menor complexidade”, nos termos do inciso I, do art. 98 da Constituição Federal – CF/88¹.

Portanto, a própria lei entende como sendo admissível a proposição de ação de despejo nos juizados especiais. Porém, existem condicionantes. Não é algo irrestrito.

O inciso III, do art. 3º da Lei 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais), arqui que seja de competência de Julgamento dos Juizados Especiais, as “ações de despejo para uso próprio”.

Portanto, é cabível a proposição de ação de despejo no Juizado Especial Cível, desde que seja para uso próprio, atenda ao critério de 40 (quarenta) salários-mínimos e observe a regra do inciso III, do art. 47 da Lei do inquilinato, essa é orientação do enunciado nº 04, do FONAJE (Forúm Nacional de Juizados Especiais)².

Obviamente que sendo cabível o rito dos juizados, a ação seguirá o rito especial.

3.2 – Valor da causa nas ações de despejo:

 

O valor da causa constitui um dos requisitos da petição inicial (art. 319 do CPC), mas qual será o valor que deve ser atribuído causa na ação de despejo?

Está resposta está no art. 58, inciso III, da Lei de locações, que aborda, melhor, traz duas hipóteses, sendo elas:

• • A soma de 12 (doze) meses do valor do aluguel;

  • A monta de 03 (três) salários-mínimos quando se tratar da ocorrência descrita no inciso II, do art. 47 da Lei de locações;

4. Possibilidade de liminar na ação de despejo

A Lei 8.245/91 traz situações em que será cabível liminar na ação de despejo. Isto é, o imediato despejo do imóvel ora ocupado, no prazo de quinze dias.

“Art. 59 […]

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

 

5. Caso hipotético – despejo pela falta de pagamento ( fictício e meramente exemplificativo):

Acima fizemos alguns comentários rápidos sobre a ação de despejo. Nosso objetivo é sempre fazer com que nossos leitores compreendam o modelo de ação ora abordado e seus fundamentos.

Não obstante, para melhor ilustrar nosso post, abaixo segue um caso fictício e meramente exemplificativo para amparar nosso modelo de ação de despejo pela falta de pagamento.

5.1 Caso fictício:

“A”, brasileiro, solteiro, empresário, portador do RG de nº e CPF de nº, residente e domiciliado na Rua …., nº …., bairro…., cidade …., CEP ….., com telefone de nº …. e e-mail de nº …., possui alguns imóveis localizados na cidade “Azul” que ele costuma alugar, geralmente para pequenos comércios e famílias, ou seja, alugueis comerciais e residenciais.

“A” possui um imóvel localizado no endereço xxxxxxxx, que foi locado (para fins comerciais) para o Sr. “B” brasileiro, casado, empresário, portador do RG de nº e CPF de nº, residente e domiciliado na Rua …., nº …., bairro…., cidade …., CEP ….., com telefone de nº …. e e-mail de nº ….,

 

A locação teve início no dia xxxx de setembro de 2020, com o pagamento de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) mensais, devendo ser pago até o dia 05 de cada mês, por meio de transferência bancária.

O prazo duração do contrato foi de 01 (um) ano.

Ocorre, que desde janeiro de 2021 “B” não realiza os pagamentos, perfazendo, portanto, 04 (quatro) meses de atraso.

“A” tentou entrar em contato algumas vezes em contatado com “B”, por e-mail, telefone, WhatsApp e até presencialmente no imóvel, porém sem êxito. Dito isso, “A” procurou um advogado para verificar quais eram suas alternativas.

O advogado respondeu que ante tal situação seria necessário ajuizar ação de despejo pelo não adimplemento de aluguel, com fulcro no art. 59 da Lei de locações, exigência dos valores devidos e cabimento de liminar.

6. Modelo de ação de despejo por ausência de adimplemento do aluguel

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (ÍZA) DE DIREITO DA _____ª VARA DA COMARCA DE _______/UF

 

AÇÃO DE DESPEJO C/C COM PEDIDO LIMINAR

 

“A”, brasileiro, solteiro, empresário, portador do RG de nº e CPF de nº, residente e domiciliado na Rua …., nº …., bairro…., cidade …., CEP ….., com telefone de nº …. e e-mail de nº …., vem, com o devido respeito e superior acatamento, a presença de Vossa Excelência, pelo Advogado(a) que esta subscreve, propor

AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO LIMINAR

com fulcro no art. 59 e seguintes da Lei nº 8245/91, em desfavor doSr. “B” brasileiro, casado, empresário, portador do RG de nº e CPF de nº, residente e domiciliado na Rua …., nº …., bairro…., cidade …., CEP ….., com telefone de nº …. e e-mail de nº …., com base nos fatos e fundamentos a seguir delineados.

I – INICIALMENTE – DA JUSTIÇA GRATUITA (manteremos o pedido de gratuidade da justiça para fins didáticos, mas pelo caso fictício o autor não faz jus a gratuidade)

Inicialmente, o autor roga pela concessão da gratuidade da justiça, pois podem ser considerado como presumivelmente hipossuficiente na forma da lei e assim o sendo, faz jus, nos termos do artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal de 1988, bem como com fulcro no art. 98 do CPC/15, a gratuidade judiciária, tudo conforme declaração de hipossuficiência anexa.

Assim, roga-se inicialmente pelos benefícios da gratuidade judiciária, pois, como já mencionado, o autor enquadra-se na situação legal para sua concessão, com fulcro no artigo 98 e seguintes do CPC/15.

II – SÍNTESE DOS FATOS

Aqui você narrará os elementos fáticos que compõem o seu caso. Aqui levaremos em consideração o caso fictício abordado acima. Seja claro e objetivo, sempre.

III – DO DIREITO

III.I – DO DESPEJO – INADIMPLÊNCIA DOS ALUGUEIS

Conforme narrado acima, o Sr. “A” alugou para o Sr. “B” o imóvel localizado no endereço xxxxxxxxxx. Atualmente, o valor de XXXXXXX. Desse modo, não há dúvidas que ocorreu clara violação dos deveres inerentes a relação locatícia.

O art. 9º, da Lei de locações é clara ao afirmar que o não adimplemento dos alugueis constitui motivo idôneo para ensejar no desfazimento do contrato de locação. Vejamos:

“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”

Conforme se extrai do caso em análise, é possível depreender que existe infringência dos incisos II e III do art. 9º, da Lei do inquilinato. O art. 23, inciso I, da mesma lei, manda que o locatário cumpra pontualmente com os alugueis e encargos acessórios.

Neste caso, o inadimplemento do aluguel é inconteste e faz surgir para o autor o direito de desfazer a relação contratual ainda existente.

Desse modo, em razão do inadimplemento e pela clara violação dos deveres contratuais e legais, o autor requer a extinção da relação locatícia, com a imediata devolução das chaves do imóvel.

III. II – COBRANÇA DOS ALUGUEIS DEVIDOS

A lei 8.245/91 (lei de locações) entende, expressamente, que é possível a acumulação de rescisão contratual pelo inadimplemento do aluguel a cobrança destes na mesma ação, é o que se extrai do inciso I, do art. 62 da Lei nº 8.245/91. Vejamos:

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)”

Assim, conforme já abordado acima, atualmente os meses em atraso somamR$ XXXXXXXX, conforme tabela de débito anexa. Requer, além da rescisão contratual, a quitação dos alugueis não adimplidos, bem como todas as multas, encargos e juros, conforme especificado na tabela de cálculo anexa.

III. III – DA CONCESSÃO DE LIMINAR – INCISO IX, DO § 1º, DO ART. 59 DA LEI DE LOCAÇÕES

A lei de locações permite em situações específicas a concessão de liminar para que se promova despejo do inquilino, no prazo de 15 (quinze) dias. A liminar será concedida nas hipóteses do § 1º, do art. 59 da mencionada dele, o que inclui, em seu inciso IX, a inadimplência contratual como causa para concessão de liminar nesse sentido. Vejamos:

“Art. 59. […]

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[…]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

No caso em comento, as exigências do inciso IX, § 1º, do art. 59 da lei de locações estão satisfeitas, pois há ocorrência de inadimplência e, além disso, não existiu a contratação de nenhuma das garantias prescritas no art. 37 da mesma lei.

Assim, requer a concessão de medida liminar com o fito de que seja emitida ordem de despejo, que deve ser cumprida no prazo do art. 59, § 1º, da Lei nº 9.245/91, isto é, em 15 (quinze dias).

III – DOS PEDIDOS

Por tudo o que foi exposto, roga-se:

a) – Pela concessão da gratuidade da justiça, nos temos do art. 98 e seguintes do CPC/15;

b) – Que o réu seja citado para, no prazo de 15 (quinze) dias, caso queira, conteste a presente ação, sob pena de revelia;

c) – Roga-se pela extinção da relação locatícia em razão do inadimplemento dos alugueis, que atualmente somam cerca de R$ XXXXXXX (XXXXXXX) (conforme tabela de cálculos anexa), com fulcro no arts. 9º, 59 e seguintes da Lei de locações;

d) – Que o requerido seja condenado a pagar os alugueis ora devidos, que somam, conforme tabela anexa, a monta de R$ XXXXXXXXX (XXXXXXXX), já incluídos juros, multas encargos acessórios, na forma do art. 62, inciso I, da Lei de locações;

e) – Que seja concedida medida liminar para que seja expedida ordem de despejo, que deverá ser cumprida no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do inciso IX, do § 1º, do art. 59 da Lei nº 8.245/91;

f) – Que o réu seja condenado ao pagamento das custas e honorários sucumbências, conforme art. 85, do CPC/15.

Protesta provar o alegado por todos os meios de provas admitidos em direito, notadamente, depoimento pessoal do requerido, sob pena de confesso, oitiva de testemunhas, juntada ulterior de documentos, bem como quaisquer outras providências que V. Exa. julgue necessária à perfeita resolução do feito, ficando tudo de logo requerido.

Dá-se à presente causa, apenas para efeitos fiscais, o valor de R$ XX.XXX,XX (XXXXXXXXXXX – de doze vezes o valor do aluguel, conforme manda o inciso III, do art. 58 da Lei de locações).

Nestes termos, pede e espera deferimento.

Local/UF, data.

Advogado

OAB/UF de nº…

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