Tipos, Prazos e Requisitos Para Usucapião

Tipos, Prazos e Requisitos Para Usucapião

Usucapião é o meio pelo qual se adquire a propriedade de um determinado bem imóvel pelo tempo de uso, quando o possuidor atua como se fosse o verdadeiro dono. Existem diversas modalidades de usucapião com diferentes exigências e prazos.

Portanto, nosso objetivo é pormenorizar os tipos, prazos e requisitos para o reconhecimento da usucapião.

Tipos de Usucapião

I – EXTRAORDINÁRIA (art. 1.238 do CC):

Prazos:

• 15 anos de posse (regra)
• 10 anos

O prazo da usucapião extraordinária será de 10 anos se:

a) o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual; OU
b) nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Não se exige que a pessoa prove que tinha um justo título ou que estava de boa-fé.
Não importa o tamanho do imóvel.

II – ORDINÁRIA (art. 1.242 do CC):

Prazos:

• 10 anos (caput)
• 5 anos (parágrafo único)

O prazo da usucapião ordinária será de apenas 5 anos se:

a) o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base no registro e este registro foi cancelado depois; e
b) desde que os possuidores nele tiverem estabelecido moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.
Ex: o indivíduo compra um imóvel sem saber que havia um vício na escritura. Nele constrói uma casa ou uma loja. Essa hipótese do art. 1.242, parágrafo único (prazo de 5 anos) é chamada por alguns autores de usucapião tabular (veja item 8 abaixo). Exige justo título e boa-fé. Não importa o tamanho do imóvel.

III – ESPECIAL RURAL (ou PRO LABORE) (ou AGRÁRIA) (art. 1.239 do CC) (art. 191 da CF/88):

Requisitos:

a) 50 hectares: a pessoa deve estar na posse de uma área rural de, no máximo, 50ha;
b) 5 anos: a pessoa deve ter a posse mansa e pacífica dessa área por, no mínimo, 5 anos ininterruptos, sem oposição de ninguém;
c) tornar a terra produtiva: o possuidor deve ter tornado a terra produtiva por meio de
seu trabalho ou do trabalho de sua família, tendo nela sua moradia. Em outras palavras, o possuidor, além de morar no imóvel rural, deve ali desenvolver alguma atividade produtiva (agricultura, pecuária, extrativismo etc).
d) Não ter outro imóvel: a pessoa não pode ser proprietária de outro bem imóvel
(urbano ou rural). Não se exige que a pessoa prove que tinha um justo título ou que estava de boa-fé

IV – ESPECIAL URBANA (ou PRO MISERO) (art. 1.240 do CC) (art. 9º do Estatuto da Cidade) (art. 183 da CF/88):

Requisitos:

a) 250m2: a pessoa deve estar na posse de uma área urbana de, no máximo, 250m2;
b) 5 anos: a pessoa deve ter a posse mansa e pacífica dessa área por, no mínimo, 5 anos ininterruptos, sem oposição de ninguém;
c) Moradia: o imóvel deve estar sendo utilizado para a moradia da pessoa ou de sua
família;
d) Não ter outro imóvel: a pessoa não pode ser proprietária de outro bem imóvel
(urbano ou rural).

Observações:

• Não se exige que a pessoa prove que tinha um justo título ou que estava de boa-fé;
• Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez;
• É possível usucapião especial urbana de apartamentos (nesse caso, quando for
calcular se o tamanho do imóvel é menor que 250m2 não se incluirá a área comum,
como salão de festas etc, mas tão somente a parte privativa);
• O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher,
ou a ambos, independentemente do estado civil.

V – ESPECIAL URBANA COLETIVA (USUCAPIÃO FAVELADA) (art. 10 do Estatuto da Cidade):

Requisitos:

a) existência de um núcleo urbano informal;
b) esse núcleo deve viver em um imóvel cuja área total dividida pelo número de
possuidores seja inferior a 250m2;
c) esse núcleo deve estar na posse do imóvel há mais de 5 anos, sem oposição;
d) os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Neste caso, poderá haver uma usucapião coletiva da área.

Observações:

• O possuidor pode, para o fim de contar o prazo de 5 anos, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
• A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
• Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
• O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
• As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais,
discordantes ou ausentes.

VI – RURAL COLETIVA (art. 1.228, §§ e 4º e 5º do CC):

O proprietário pode ser privado da coisa se:
– um considerável número de pessoas
– estiver por mais de 5 anos
– na posse ininterrupta e de boa-fé
– de extensa área
– e nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

Neste caso, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

VII – ESPECIAL URBANA RESIDENCIAL FAMILIAR (POR ABANDONO DE LAR OU CONJUGAL) (art. 1.240-A do CC):

Requisitos:

a) posse direta por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, com exclusividade;
b) sobre imóvel urbano de até 250m²
c) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
d) utilização do imóvel para a sua moradia ou de sua família;
e) não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Observações:

• esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez;
• o prazo de 2 anos é contado do abandono do lar;
• aplica-se ao casamento e à união estável (hetero ou homoafetiva).

VIII – INDÍGENA (art. 33 do Estatuto do Índio):

Requisitos:

a) posse da terra por índio (integrado ou não)
b) por 10 anos consecutivos
c) devendo ocupar como se fosse próprio trecho de terra inferior a 50 hectares.

Não é possível a usucapião indígena de:

• terras do domínio da União;
• terras ocupadas por grupos tribais;
• áreas reservadas segundo o Estatuto do Índio;
• terras de propriedade coletiva de grupo tribal

IX – TABULAR (CONVALESCENÇA REGISTRAL) (art. 214, § 5º, da Lei 6.015/73):

Trata-se da possibilidade de o réu, em uma ação de invalidade de registro público, alegar a usucapião em seu favor. O juiz, na mesma sentença que reconhece a invalidade do registro, declara a ocorrência de usucapião, concedendo ao réu a propriedade do bem. A usucapião tabular tem relação com a usucapião ordinária do art. 1.242, parágrafo único, porque exige do possuidor justo título e boa-fé

X – DE QUILOMBOLAS (art. 68 do ADCT):

O art. 68 do ADCT da CF/88 confere proteção especial aos territórios ocupados pelos remanescentes quilombolas. Confira:

Art. 68. Aos remanescentes das comunidades dos quilombos que estejam ocupando
suas terras é reconhecida a propriedade definitiva, devendo o Estado emitir-lhes os
títulos respectivos.

O que são as terras dos quilombolas?

São as áreas ocupadas pelos remanescentes das comunidades dos quilombos e utilizadas por este grupo social para a sua reprodução física, social, econômica e cultural.

O que são remanescentes das comunidades dos quilombos?

Existe uma grande discussão antropológica sobre isso, mas, de maneira bem simples, os grupos que hoje são considerados remanescentes de comunidades de quilombos são agrupamentos humanos de afrodescendentes que se formaram durante o sistema escravocrata ou logo após a sua extinção. Alguns doutrinadores afirmam que esse instituto teria natureza jurídica de “usucapião”. Essa, contudo, não é a posição que prevalece, considerando que o fundamento jurídico para esse  ireito de propriedade não é a posse mansa, pacífica e por determinado prazo. A fonte desse direito é uma decisão do legislador constituinte. A previsão do art. 68 do ADCT foi uma forma que o constituinte encontrou de homenagear “o papel protagonizado pelos quilombolas na resistência ao injusto regime escravista” (Min. Rosa Weber).

Veja mais do nosso trabalho em:

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